Property law: preguntas frecuentes

Para formalizar la compra de una vivienda necesitará, como mínimo, los siguientes documentos: su documento de identidad vigente (DNI para ciudadanos españoles o NIE para extranjeros), una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad y las posibles cargas del inmueble, el certificado de eficiencia energética obligatorio desde 2013, el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) pagado y, si procede, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

Además, si va a solicitar financiación hipotecaria, el banco le pedirá documentación adicional como nóminas, declaraciones de la renta y vida laboral. Nuestro equipo le acompañará en la recopilación y verificación de toda esta documentación para evitar sorpresas de última hora.

El plazo habitual oscila entre cuatro y ocho semanas desde la firma del contrato de arras hasta la elevación a escritura pública ante notario. Este plazo puede variar dependiendo de factores como la obtención de la hipoteca bancaria, la resolución de posibles cargas registrales pendientes o la necesidad de obtener certificados urbanísticos del ayuntamiento correspondiente.

En operaciones al contado sin financiación, el proceso puede acelerarse significativamente, completándose en dos o tres semanas si toda la documentación está en orden. Recomendamos siempre iniciar las verificaciones legales antes de firmar cualquier compromiso económico.

La fiscalidad depende de si el inmueble es de obra nueva o de segunda mano. En viviendas nuevas se aplica el IVA al 10% sobre el precio de venta más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía es del 1,2%. Para inmuebles de segunda mano, se abona el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Andalucía oscila entre el 7% y el 8% según el valor del inmueble.

Además, deberá considerar los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría, que suelen representar entre un 1% y un 2% adicional del precio de compra. Nuestro despacho le proporciona un desglose detallado de todos los costes antes de que asuma cualquier compromiso.

La nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que contiene información esencial sobre un inmueble: quién es el titular, la descripción física de la finca, las cargas que pesan sobre ella (hipotecas, embargos, servidumbres) y cualquier limitación de uso o disposición. Es un documento fundamental que debe solicitarse siempre antes de cerrar cualquier operación de compraventa.

Aunque la nota simple tiene carácter informativo y no certificante, constituye la primera herramienta de diligencia debida para detectar posibles problemas legales. Nuestros abogados analizan cada nota simple minuciosamente para identificar riesgos que podrían pasar desapercibidos para un comprador sin experiencia jurídica.

Cuando se hereda un inmueble con hipoteca pendiente, el heredero asume la responsabilidad del préstamo hipotecario vinculado al bien. Tiene varias opciones: aceptar la herencia y continuar pagando la hipoteca, negociar con el banco una novación o subrogación del préstamo, o bien renunciar a la herencia si las deudas superan el valor de los bienes heredados.

También existe la posibilidad de aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo que limita la responsabilidad del heredero al valor de los bienes recibidos, protegiendo su patrimonio personal frente a posibles deudas del causante. Nuestro equipo analiza cada situación para recomendar la opción más favorable económicamente.

El plazo para presentar y liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es de seis meses desde el fallecimiento del causante. Este plazo puede prorrogarse por otros seis meses si se solicita dentro de los cinco primeros meses desde el fallecimiento. Es importante no dejar pasar estos plazos, ya que la presentación extemporánea conlleva recargos e intereses de demora.

En Andalucía, los herederos directos (cónyuge, hijos, padres) se benefician de importantes bonificaciones que pueden reducir significativamente la cuota a pagar. Nuestros abogados calculan la liquidación fiscal óptima para cada caso y gestionan toda la tramitación ante la Agencia Tributaria de Andalucía.

Ante una invasión de linderos, lo primero es documentar la situación mediante un informe topográfico que determine los límites exactos de su parcela según la escritura y el catastro. Con esta prueba técnica, se puede intentar una solución amistosa mediante mediación o requerimiento notarial al vecino.

Si la vía extrajudicial no prospera, puede ejercitar una acción de deslinde y amojonamiento ante los tribunales, o una acción reivindicatoria si la invasión es clara y afecta a una porción significativa del terreno. Es fundamental actuar con prontitud, ya que la posesión continuada durante determinados plazos puede dar lugar a la usucapión o prescripción adquisitiva a favor del ocupante.